Descrizione
Si informano i locatori che con legge 30 dicembre 2025, n. 199 "Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028", lo Stato, all'art. 1, comma 17, ha disposto quanto segue: "17. All'articolo 1, comma 595, primo periodo, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, le parole: «all'anno 2021» sono sostituite dalle seguenti: «all'anno 2026» e le parole: «quattro appartamenti» sono sostituite dalle seguenti: «due appartamenti»”.
Alla luce della novella normativa apportata, l'art. 1, comma 595 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 dispone pertanto che:
"595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione".
Si propone, di seguito il contenuto parziale del menzionato art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96), ponendo in evidenza i commi 2 e 3, oltre che la definizione di locazione breve così come viene disciplinata al comma 1:
"Art. 4
(Regime fiscale delle locazioni brevi)
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
L'aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1. [...]”
Ciò premesso, nel caso in cui il locatore da “non imprenditoriale” diventi locatore “imprenditoriale”, adempiuto agli obblighi correlati, è tenuto ad aggiornare i propri dati nella Banca dati provinciale DTU-Alloggi (https://www.alloggituristici.provincia.tn.it/) e conseguentemente in Banca Dati Nazionale Strutture Ricettive BDSR (https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/).
Gli adempimenti a carico del locatore sono i seguenti:
1. comunicare la cessazione dell’attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale (“disattivare” gli alloggi in Banca dati provinciale DTU-Alloggi);
2. comunicare l’avvio dell’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale al Comune territorialmente competente, mediante la presentazione dell’apposita modulistica aggiornata scaricabile al seguente link https://www.provincia.tn.it/Amministrazione/Documenti/Comunicazione-alloggio-turistico;
3. ricevuta conferma (a seguito della comunicazione effettuata) dell’avvenuta registrazione degli alloggi nella banca dati DTU-Alloggi, mediante e-mail automatica inviata dal sistema informativo, decorsi almeno 60 minuti, il locatore deve accedere alla BDSR e, per ciascun alloggio turistico, ottenere il relativo CIN identificativo della locazione imprenditoriale (contenente il codice categoria classificazione nazionale B4);
4. presentare al SUAP del Comune territorialmente competente la SCIA di locazione imprenditoriale per ciascun alloggio;
5. esporre i nuovi CIN ottenuti (contenenti il codice categoria nazionale B4), in sostituzione dei precedenti, all'esterno dello o degli stabili in cui sono collocati gli appartamenti, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, ed indicarli in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato